投资测算类文件是地产企业绝对机密文件，外人一般无法获取这类资料，今天，作为十多年地产老狗的我，就来给大家一一解密，并告诉大家地产测算的关键要点。看完此文，你就可以独立进行地产投资测算啦！有兴趣的双击捧个场。文章最后还有彩蛋。

先来看个表：直接上干货！

从这个表，我们可以看到，它是一个项目投资测算后最后呈现出来的这个一个成果表，项目的投入、产出、收益情况都一目了然。我们进行投资测算就是为了得到这一张成果表，那下面我们就来看看怎么得到这张表。

我知道一个项目会有项目计划书，相信很多人在大学的时候就做过，各种创业大赛活动等都需要，其中关键环节就是项目的投资测算，目的就是证明项目到底是否可行，是不是有钱赚。那最终也会要体现出上面那张表。

要得到上面的结果，我们主要需要进行几个方面的测算，包含成本、税费、销售、现金流等，一个简单的等式如下：利润=销售收入-成本-税费。销售收入测算相对简单，等于单价乘以销售量，成本和税费相对较为复杂。

在实战中，投资测算是一项非常复杂的工作，一般都需要各部门的配合完成。如设计部提供项目的强排指标、成本部提供各项成本、营销部提供售价和回款节奏、运营部提供关键节点、财务部提供税费测算标准，大家按照测算模板的要求录入数据，投资部负责土地款和支付节奏并进行统稿，投资部和财务部进行最终的审查最终成稿。

投资工作非常讲究效率，各部门进行精确测算需要时间可能持续一周以上，有时候拿到一个项目一两天就需要出测算结果，因此，投资人员必须掌握只需一个人就能完成的快速测算的技巧。

第一部分：测算体系 （划重点啦）

房地产项目的成本对各个公司都大同小异，主要包含了土地款、各类工程款等七大成本。这里不包含管理、财务、营销等费用，这三类另有表格测算。

七大成本如下表：

如果要我推荐一本投资的书，我想这本投资的60个基本常识非常适合，无论是哪方面投资，这本书都能找到相应的方法模板，掌握基本知识，建设测算的高楼大厦，物超所值。

第二部分 各成本测算标准和计费基数 （关键部分）

此部分为测算的关键，是核心所在。汇总情况如下表：

下面一项项细说：

1、 土地款

根据项目获取情况不同，土地款的内容有所不同。如下表：

无票土地款或者溢价，需要注意填写位置，以免影响税费测算。

2、 前期费用（合计200-250元/m2）

2.1 勘测费

包含项目勘察测绘，工程放线费等用于项目初始勘测丈量的费用；

单方标准：3元/平米，山地项目为6元/平米；

计费基数：报规建筑面积（地上+地下）

2.2 规划设计费

包含项目总体规划设计费、规划概念设计费、方案设计费、施工图设计费、市政配套设计（景观、小市政）、审图及专业设计顾问等费用（不含样板间设计费，列入营销费用）

单方标准：高层50-60元/平米，山地项目100元/平米；

计费基数：报规建筑面积（地上+地下）

2.3 报批报建费

报批报建费：包含常规报建费如城市建设配套费、根据实际情再缴纳费用、可返回费用及特殊收费等，各区域成本差异大；

单方标准：地区差异较大，北京东部约200元/平方米，北京北部可达350元/平米；

计费基数：报规面积（地上+地下）

2.4三通一平费：包含临水、临电、临路和场地平整费

单方标准：10元/平方米，山地项目增加150-300 元土石方平整及挡墙砌筑等费用；

计费基数：报规面积（地上+地下)

2.5临时设施费：临时场地和办公费

单方标准：10元/平米

计费基数：报规面积（地上+地下)

3、 建安工程费（2400-3000元/平米） 重点来了！

一般按照业态进行归集，而单类业态构成由多个指标叠加而成，在计算方式上，地上成本+地下成本+级配成本=合计成本；

3.1 高层（12F-28F）

（1）单体地下成本（不包含车库面积，投影地下室）

单方标准：3700元/平米（参考北京某项目）

计费基数：单体地下面积

（2）单体地上成本

单方标准：1600元/平米（参考北京某项目）

计费基数：单体地上面积

为计算简便，(1)（2）综合计算可得出结构成本：约1800元/平米

计费基数：采用报规面积（地上+地下）

（3） 级配成本：根据产品线档次，不同级别因用材不同，成本差异较大，主要差异体现在外窗和外立面；

单方标准：300元/平米、400元/平米不等

计费基数：报规面积（地上+地下）

3.2 小高层（7F-11F）

（1）单体地下成本（不包含车库面积，一般不超过地上面积的10%）

单方标准：3500元/平米（参考北京某项目）

计费基数：单体地下面积

（2）单体地上成本

单方标准：1700元/平米（参考北京某项目）

计费基数： 单体地上面积

为计算简便，(1)（2）综合计算可得出结构成本：约1900元/平米

计费基数：采用报规面积（地上+地下）

（3） 级配成本：小高层级配产品与高层接近，略高于高层；

单方标准：300元/平米、500元/平米不等

计费基数：报规面积（地上+地下)

3.3 洋房（5F-6F）

（1）单体地下成本（投影地下室）

单方标准：2600元/平米（参考北京某项目）

计费基数：单体地下面积

（2）单体地上成本

单方标准：1700元/平米（参考北京某项目）

计费基数：单体地上面积

为计算简便，(1)（2）综合计算可得出结构成本：约1800元/平米

计费基数：采用报规面积（地上+地下）

（3） 级配成本：洋房产品因产品档次略高，级配成本高于高层

单方标准：500元/平米、600元/平米不等

计费基数：报规面积（地上+地下)

3.4叠拼/联排（6F以下，多为4F）

（1）单体地下成本（一般不超过地上面积的30%）

单方标准：2500元/平米（参考北京某项目）

计费基数： 单体地下面积

（2）单体地上成本

单方标准：1700元/平米（参考北京某项目）

计费基数： 单体地上面积

为计算简便，(1)（2）综合计算可得出结构成本：1900元/平米

计费基数：采用报规面积（地上+地下）

（3） 级配成本：叠拼产品因产品档次略高，级配成本高于高层

单方标准：根据建筑风格550元/平米、600元/平米、700元/平米

计费基数：报规面积（地上+地下)

3.5双拼、独栋产品

（1）单体地下成本（一般不超过地上面积的40%）

单方标准：3000元/平米（参考北京某项目）

计费基数：单体地下面积

（2）单体地上成本

单方标准：1900元/平米（参考北京某项目）

计费基数： 单体地上面积

为计算简便，(1)（2）综合计算可得出结构成本：2200元/平米

计费基数：采用报规面积（地上+地下）

（3） 级配成本：独栋产品因产品档次最高，级配成本也是最高的

单方标准：普通风格1200元/平米，法式风格成本最高1600元/平米；

计费基数： 报规面积（地上+地下)

3.7 特殊科目

有些费用可能有一些特殊配置，需要单独进行计算，标准参考如下：

（1） 精装修

单方标准：按档次差异较大，600元、1000元 、1600元、3000元不等

计费基数：（地上面积+附赠面积）*0.85

（2） 太阳能

屋顶集热式费用标准：4500-6000/户( 分业态计算户数）

阳台分户式费用标准：3000-4000/户

（3）充电桩：一体式一机一枪，4万/套；

（4） 装配式增加费：300元/平米；

4、社区管网工程费（合计220--450元/㎡）

包含给排水系统，采暖系统，燃气系统，供电系统及高低压设备，智能化系统工程建设费用，区域差异较大，分为220--450不等；

（1）给排水系：普通区域一般40元/㎡，某些新区100元/㎡；

（2）采暖系统：普通区域不收取费用，某些开发新区100-150元/㎡；

（3）燃气系统：一般区域按照30-40元/㎡；

（4）供电系统及高低压设备：电力系统属于额度最高的科目，120-140元/㎡；

（5）智能化系统：高层产品10元/㎡，低层产品20元/㎡；

以上5项计费基数：报规面积（地上+地下)

5、园林工程费用（折合120-300元/㎡）

首先需要对园林景观用地的概念做一个界定，建筑用地范围红线范围内，除去20%-30%建筑基底占地面积和市政道路外部分统称景观用地，景观用地的硬景软景搭配考虑按照7：3开；

单方标准：景观工程造价会根据风格的同而差异很大，分为250、350、500元/㎡不等；

计费基数：红线用地面积--建筑投影面积-市政道路面积-（约为总占地70%）

6、配套设施费用（300-500元/㎡）

配套主要是以地库、商业、会所为主，尤其是车库部分，体量最大；

（1）车库：按照车库类型分为普通车库和人防车库，人防车库需要设置人防设备、人防门等，成本稍高；

单方标准：普通车库 2800元/㎡ ，人防车库 3100 元/㎡；

计费基数：地下车库面积（以某项目为例，地下/地上约30%）

（2）配套商业：主要是以毛坯交房的低层商业为准，根据风格的不同成本存在一定差异；

单方标准：普通风格3000元/㎡左右，法式风格3500元/㎡

计费基数：根据商业实际建筑面积为主，一般为地上面积；（若商业属于高层1F，注意总面积不要重复计算）

（3）会所：根据项目定位，会所高端项目中出现，一般来说会所多为精装修，所以成本标准比较高；

单方标准：考虑3000元/㎡的装修成本，普通风格成本6700元/㎡，法式风格7000元/㎡

计费基数：根据商业实际建筑面积计算

（4）配建小学、幼儿园：一般为低层产品，产品多为简装

单方标准：教学楼2300-2500元/㎡ ，体育馆2700元/㎡

计费基数：根据实际建筑面积计算，一般为地上

7、工程相关费：监理费、预结算编制费（30-50元/㎡）

属于开发间接费大类，某些区域参考标准如下：

单方标准：监理费20元/㎡，预结算编制费15元/㎡，综合35元/㎡；

计费基数：报规面积（地上+地下）

以上七个部分看上去比较繁琐复杂，如果每项再细算下去，更加是一项大工程，所以我们要化繁为简，快速测算。下面就告诉大家速算处理法：

除土地外的六成本大概有个总成本控制即可，建筑单方3500-4000元/㎡；另外，如果不同物业类型单方建筑成本一般为 独栋>联排>洋房>小高/高层。是不是很好算了。根据这个方法，只要拿到项目的强排指标，就可以大概算出项目的成本投入情况了。

以上属于成本的参考标准，确实很像流水账，不过成本的计算就是由各个数据，累计出来的，所以没办法像小故事那样津津有味，所以大家可以草草浏览一下。 喜欢就点个赞吧。

第三部分 费用测算

费用测算更加简单粗暴了。具体如下：

计费基数为：项目总收入。

计算公司：费用金额=销售收入*费率

这样就轻而易举的测算出来了。是不是很简单了。

彩蛋来啦，还有更省事儿的投资估算测算方法：

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